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试论法官释明权/李健鹏

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 09:05:46  浏览:8418   来源:法律资料网
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试论法官释明权
李 健 鹏

摘 要

本文的研究对象是法官释明权。当前,随着我国民事审判方式改革的深入,民事诉讼模式在由职权主义向当事人主义转换的同时,应当构建规范完善的法官释明权制度,克服完全放任当事人主导诉讼过程所造成的诉讼迟延、难以实现实质正义等缺陷,保障民事诉讼目的得以实现。但是,我国立法尚未建立明确规范的法官释明权制度,司法实践虽积极探索,但处于无法可依、各自为阵的局面,法官释明权的效能未能得以正确有效发挥。为此,本文从法官释明权的发展脉络、含义、性质、价值功能等方面阐述法官释明权的基本理论,深入分析法官释明权在我国的立法、理论研究和司法实践现状以及存在的问题弊端,从而提出从法官释明权的立法模式、行使原则、适用范围、行使阶段、行使方法、效力和救济机制等方面构建规范完善的法官释明权制度。
关键词:法官释明权;释明权行使;制度完善

引 言
法官释明权在西方民事诉讼中具有十分重要的意义和作用。西方民事诉讼实行当事人主义诉讼模式,集中体现了辩论主义和处分主义原则。纯粹的当事人主义诉讼模式,过分强调当事人的处分权,忽略甚至完全放开法官对诉讼程序的掌控,使得裁判为了片面追求形式上的平等,而最终难以实现实质正义。法官释明权则具有弥补这些弊端的价值功能。我国原先的民事诉讼模式是职权主义,但随着民事审判方式改革的深入推进,逐步转变为当事人主义,新的审判方式突出了法官的中立和被动,强化当事人的处分权,弱化法官的职权,充分体现了司法的文明进步。但由于当事人对法律和诉讼的认知水平、操作能力层次不一,导致新的审判方式的理想状态在现实中遇到了障碍。法官释明权作为平衡当事人诉讼能力和水平、促进实现实质正义的一种手段,进入了法学界的研究视野,并在司法实践中得以不断尝试。本文拟通过对法官释明权制度的考察研究,提出构建我国法官释明权制度的设想。

一、法官释明权的基本理论
(一)法官释明权的发展脉络
1、大陆法系
释明权制度最初是德国等大陆法系国家为克服法国1806年民事诉讼法的自由放任倾向,即为消除法院不协助当事人进行诉讼的古典主义弊端而提出来的诉讼指挥权制度。[1] 1806年法国民事诉讼法,确定了当事人在民事诉讼中享有充分的处分权和实行辨论主义的原则。1877年德国民事诉讼法借鉴了法国民事诉讼法的模式。但德国同时意识到,只强调突出当事人的处分权,忽略法官指挥诉讼的作用,既会影响诉讼效率,甚至可能造成司法不公。因此,德国1877年民事诉讼法规定了法官释明权。该法第130条规定:审判长应当向当事人发问,释明不明确的声明,促使当事人补充陈述不完整的事实,声明证据,进行其他与确定事实关系所必要的陈述。审判长应当依职权要求当事人对应当斟酌,并尚存疑点的事项加以注意。1877年德国民事诉讼法沿用至今,进行了多次修改,现行民事诉讼法中第139条对法官释明权作了更详细的规定。该法第139条规定:(1)审判长应该让当事人就所有重要的事实进行充分的陈述,尤其在对所提事实说明不充分时要加以补充,还要说明证据。为此,审判长在必要时应与当事人共同从事实和法律两方面对于事实关系和法律关系进行阐明,并提出发问。(2)审判长对于应当依职权进行调查的事项中存在的疑点,应予注意。(3)审判长在其他审判人员要求时,应当允许其发问。[2] 1890年的日本民事诉讼法也规定了法官释明权,虽然在二战后受美国法的影响法官怠于行使释明权,但因暴露出各种弊端,法官释明权得以重新确立。德国、日本等国民事诉讼法的制定,促使了法国对1806年民事诉讼法进行了修改,对当事人和法院在诉讼中的地位及作用进行了调整。[3] 1935年,法国发布了《监督诉讼程序的法官》的法令,明确规定法官对诉讼有监督和控制权,现行法国民事诉讼法在第8条、第13条也分别规定了法官释明权的内容。综上,大陆法系国家的法官释明权是随着各国对当事人主义诉讼模式的修正而逐步建立发展起来的,历经司法实践在立法中不断充实完善。
2、英美法系
英美法系国家奉行典型的当事人主义,强调当事人的对抗,法官不允许控制诉讼,从而造成诉讼效率低下等弊端。因此,英美法系国家吸收借鉴了大陆法系的法官释明权制度,逐步强化法官在诉讼程序的掌控和管理。英国1999年颁布的《新民事诉讼法规则》,规定了法官可以命令当事人将有争议的事项陈述清楚,提供与争点相关的证据。美国《民事诉讼规则》规定了法官在审前阶段可以依职权审议的事项,加强了法官对诉讼的管理和控制。虽然英美两国民事诉讼立法中没有释明权的概念,但这些规定实际就是加强法官诉讼管理职能的体现,是法官释明权的一种表现。
纵观两大法系民事诉讼立法中法官释明权的引入和发展,他们对释明权制度的必要性的认识和需求是统一的,都认为法官应当加强诉讼引导和管理职能。
(二)法官释明权的含义
德国学者奥特马•尧厄尼希认为,法官释明权是法官的发问和释明义务,即法官不仅应当接受当事人的陈述,而且也应当督促当事人完整陈述,达到澄清事实的目的。[4]日本学者谷口安平认为,释明权是法官对当事者进行询问,要求其作出解释说明的权限。[5]
我国学者从不同角度出发,对释明权确定的含义有两种类型。一是从释明权的行使目的和性质出发,认为释明权是法官为了查清事实、公正裁判而询问当事人和向当事人提出建议的权限。二是从释明权的适用事项和行使方式出发,认为释明权是指在当事人的主张或陈述不完整、不明确,或者诉讼主张不适当,或者举证不够而误认为足够了的情况下,法官通过对当事人的发问、建议、提醒,促使当事人清楚完整的陈述事实,修正不当的诉讼主张,补足证据资料。
笔者认为,释明权是指在民事诉讼过程中,法官发现当事人的诉讼请求不适当,或陈述事实不清楚、不完整,或提供证据资料不够却误以为已经足够,或其法律观点与法官不一致时,法官从探知当事人真意、查清案件事实、使当事人理解法官观点的角度出发,通过发问、晓喻和公开心证等方式,使当事人厘清请求和事实、提供完备的证据、明了法官的观点,阐述或修正自己的观点,从而保障诉讼公开、公平、公正的权能。
(三)法官释明权的性质
关于释明权的性质主要有三种观点:即义务说、权利说和权利兼义务说。大陆法系民事诉讼立法例上也因此定位不同,有将其定位为权能,有将其定位为义务对待,也有既认定为权能,又认定为义务。[6]
采用义务说的主要以德国为代表。如《德国民事诉讼法》第139条规定:“审判长应该让当事人就所有重要的事实进行充分的陈述,尤其在对所提事实说明不充分时要加以补充,还要说明证据。为此,审判长在必要时应与当事人共同从事实和法律两方面对于事实关系和法律关系进行阐明,并提出发问。”从这一规定看,“应当”的表述,将释明权定位为法官的一项义务。
采用权利说的主要以法国为代表。如《法国民事诉讼法》第8条规定:“法官可以要求当事人对事实提供必要的说明。”从这一规定看,“可以”的表述,将释明权定位为法官的一项权利,法官可以自由行使。
采用权利兼义务说的主要以日本为代表。如日本《民事诉讼法》第112条规定:“审判长可以对事实上以及法律上的事项向当事人发问或促使当事人声明证据。”但同时,日本关于证据的职权调查制度,又规定了法官有义务通过调查查明案件事实。日本立法中“可以”和“有义务”的表述,实际是将释明权既当作一种权利又当作一种义务。
笔者认为,释明权是民事诉讼中法院的职权,属于诉讼指挥权的范畴。诉讼指挥权是指法院为保证诉讼程序的顺利进行,根据具体情况作适当处置,从而控制、指挥诉讼程序运行的权能。[7]在民事诉讼中,法院的诉讼指挥权有指挥程序的运作、操作审理程序及内容、指挥法庭辩论、行使释明权明确诉讼关系等。[8]释明权作为诉讼指挥权的一种,当然属于公权力的范畴,具有公权力权能与义务兼备的性质。法官释明权的行使不取决于当事人的意志,法官有一定的自由裁量因素,体现了权力的属性;但释明权的行使又受到诉讼程序规定的限制和当事人诉讼权利的制约,体现了义务的属性。
(四)法官释明权的价值功能
1、保障民事诉讼目的得以实现。民事诉讼的目的在于“通过司法实现私权”,即通过国家公权力解决具体民事纠纷,保障私人民事权益的最终实现。民事诉讼过程体现了公权力与私权利的碰撞与交汇,处理好这两者的关系才能更好地实现民事诉讼的目的。[9]释明权的适当行使,正是作为诉讼指挥权的公权力介入,对私权利进行合理引导的一种方式,有利于公正解决争议,最终实现私权。也因此,释明权被称为实现民事诉讼制度目的的修正器。[10]
2、促进实现实质正义。“民事诉讼的价值取向直接影响民事诉讼的制度选择。”[11]无庸置疑,我国民事诉讼的首要价值取向一直是追求实质正义。在纯粹的当事人主义诉讼模式下,当事人的请求、主张或陈述不适当、不明确或不完整,法官只能消极作出裁判,这往往难以实现实质正义。在我国这样一个人口众多,且文化水平和知识素养以及法律意识都参差不齐的环境里,如果只追求形式上的平等,法官消极无为,那么只会造成实质上的不平等,更无法实现实质正义。法官行使释明权,引导当事人诉讼,可以弥补当事人主义诉讼模式片面追求形式平等的不足,使诉讼双方在“民事诉讼战争”中能够维护“武器平等”的状态,[12],有利于促进实质正义的实现。
3、提高诉讼效率。久长的裁判是恶的裁判,诉讼过分迟延等同于拒绝裁判。不幸的是,诉讼迟延的问题困扰着许多国家;事实上,诉讼迟延是由此产生的抱怨与程序改革企图之间的不断循环的主题。[13]释明权是法官行使诉讼指挥权的一项重要内容,是法官有序控制和推进诉讼程序的一种方式,释明权的行使可使当事人明确表述其主张和请求,可使当事人明晰焦点,紧紧围绕焦点陈述、举证和辩论,有助于提高诉讼效率,避免诉讼迟延,缩短诉讼周期,减少当事人诉累。
4、促进法院与当事人之间的交流与沟通,避免突袭裁判。我国有学者指出:“程序是与程序主体的自由、自主地选择联系在一起的,程序的本质特点就是过程性和交涉性。诉讼程序是交涉过程的制度化。这一交涉过程也是程序主体相互交流、作用的过程,它包括权利主体与权力主体之间的纵向沟通过程和权利主体之间的横向沟通过程。”[14]当事人主义诉讼模式下,只有双方当事人之间的横向交流,缺乏法官与当事人之间的纵向交流。法官释明权的行使,搭建起了法官与当事人交流沟通的平台,有助于法官与当事人在争点确定、事实认定等方面达成共识,有助于让法官探明当事人的真意,让当事人知悉法官的心证和法律观点,避免突袭裁判[15]。
5、解决缠诉缠访“司法顽症”。[16]近年来,缠诉缠访已成为困扰人民法院工作的“司法顽症”,其背后有着深层次的体制机制原因,需要多途径加以逐步解决。法官释明权既是引起缠诉缠访问题的一个重要因素,也是从源头上预防和减少缠诉缠访问题的有效方法。由于立法上的滞后,法官在司法实践中行使释明权时尺度不一,暴露出了过度释明或消极释明的问题,导致当事人对裁判的公正性产生合理怀疑,甚至导致裁判错误,当事人因此开始从上诉、信访逐步演变为缠诉缠访。但这并不是要说明法官行使释明权的局限性和危害性,相反,释明权引起缠诉缠访问题的主要原因在于立法滞后导致不当行使,只有尽快在立法中明确设立规范的法官释明权制度,使法官有法可依、有度可把,正确地行使释明权,不但有助于查清事实、公正裁判,更能促使当事人真正理解和信服裁判的理由和依据,胜败皆服,案结事了,息诉罢访。因此,释明权是预防和减少涉诉信访,解决“缠诉缠访”司法顽症的有效途径。

二、法官释明权在我国的现状分析
(一)法官释明权在我国的立法现状
2001年12月31日,最高人民法院发布了《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》),这是释明权在我国立法中的首次体现。《证据规定》虽然强调了当事人举证的主导作用,限制了法官依职权调查取证,但却要求法官要引导当事人举证。《证据规定》第3条第1款规定:“人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果,促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证”。第8条第2款规定:“对一方当事人陈述的事实,另一方当事人既未表示承认也未否认,经审判人员充分说明并询问后,仍不明确表示肯定或者否定的,视为对该项事实的承认”。第35条第1款:“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实做出的认定不一致的,不受本规定第三十四条的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。
继《证据规定》之后,最高人民法院出台的其他一些司法解释中也有法官释明权的体现。2003年7月最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第20条规定,“对没有委托律师代理诉讼的当事人,审判人员应当对回避、自认、举证责任等相关内容向其作必要的解释或者说明,并在庭审过程中适当提示当事人正确行使诉讼权利、履行诉讼义务,指导当事人进行正常的诉讼活动”。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第5条第2款规定,“人民法院应当将放弃诉讼请求的法律后果告知赔偿权利人,并将放弃诉讼请求的情况在法律文书中叙明。”
上述规定虽然体现了法官释明权的内容,但并不能说明我国立法上已经建立起了真正意见上的规范完善的法官释明权制度。制度这一概念,通常被用来表示种种内在联系着的社会规则给人们的相互作用以一定的方向并使之定型化。[17] 而我国关于法官释明权的规定,零散的分布在若干个司法解释中,既没有明确的释明权这一概念,也没有规范完善的立法形式,更未能形成一个有机的整体。
(二)法官释明权在我国的理论研究现状
法官释明权不是我国传统的民事诉讼概念,故其引入和设立必然要经历一个从陌生到了解、熟识、认可的理论论证过程。上世纪90年代初,我国较早研究法官释明权问题的学者认为,在我国这样职权主导的诉讼体制中没有可能引入阐明权。[18]随着我国民事审判司法改革的推进,有学者认为,法官释明权是为了克服当事人主义的弊端,发挥法官对诉讼的掌控和引导作用,而我国的民事审判司法改革是要削弱法官的职权,两者是冲突的。但有学者对此观点持不同认识,认为释明权“并不是基于法院拥有调查和查明案件客观真实的权限而产生的职权,而是法院为明了当事人所主张的请求和事实情况而对其主张和举证活动加以引导的一种诉讼程序上的指挥权”。[19]随着《证据规定》等相关司法解释的出台,尤其是2005年以来,再次掀起了一波对法官释明权研究的高潮。[20] 尤其到了2007年修改《民事诉讼法》前后,理论界对法官释明权的研究达到了前所未有的高潮,不断涌现的理论著作与论文成果对我国引入法官释明权的必要性进行了充分论证,意在使法官释明权纳入新修改的《民事诉讼法》。虽然新修改的《民事诉讼法》并未引入和设立法官释明权,但理论研究并未因此中断。相反,我国对法官释明权的理论研究进一步深入,研究的重点已从引入法官释明权制度的应然性问题转向规范完善我国法官释明权制度的实然性问题,如释明权的性质和原则,行使的阶段、范围、方式以及救济机制等问题。理论研究不但远远的走在了立法的前面,同时对各地法院的司法实践也起到了有效的引导作用。但是,我国对释明权的引入和研究尚处于搭建释明权制度基本架构的初级阶段,对于释明权制度本身及配套制度的研究还有待于向纵深发展。
(三)法官释明权在我国的司法实践现状
从实践层面看,各级人民法院已有不少对法官释明权进行了有益的探索和尝试,客观上形成了与理论研究相互推动、并轨发展的有利格局。
北京市一中院早在2004年即出台了关于“法官释明权制度”的规则,自这一规则实施后,该院民事案件调撤率不断上升。2009年,北京市一中院再次将法官释明权问题作为重点调研课题,经调研改进完善了该院的法官释明权制度,对法官行使释明权的基本原则、事项范围、具体方式、具体时机作出了明确规定。[21]杭州市中级人民法院积极探索尝试法官行使释明权,但由于立法缺失,该院2008年调研发现,释明不规范直接影响审判的法律效果和社会效果,法官对案件做了不同的释明,可能造成原告多次撤诉、无所适从的情况,或因释明不到位导致当事人不服败诉后果,或因错误运用释明权,导致未审先判而被当事人投诉。[22]2009年,山东昌邑市人民法院全面推行判前提示判后释疑制度,制定具体规则,对原则、对象、内容、范围、监督等作出严格规定,要求法官在判决前后用通俗易懂的语言,围绕当事人双方争执的焦点,说道理、讲法律,阐述法官认定证据的逻辑推理过程以及判决结论形成的理由。该制度实行当年,昌邑市法院的上诉率、申诉率、上访率同比分别下降18%、21%和25%。判前提示判后释疑是法官行使释明权的重要形式之一。山西省太原市迎泽区人民法院积极探索法官释明权制度,确定了法官行使释明权应当遵循的原则和应当适用的情形。
笔者所在的新疆高级法院兵团分院,虽未明确提出释明权这一概念,但却实行了实为行使释明权的一系列措施,出台了实为行使释明权的有关制度。如,在立案阶段向当事人免费发放《诉讼权利义务须知》、《诉讼风险提示书》、《举证须知》等,告知当事人诉讼权利和义务,指导当事人举证,引导当事人诉讼。在审理阶段要求法官公开心证,既让当事人有积极应对的机会或败诉的心理准备,又便于促成和解。在制作裁判文书时要求法官使用通俗易懂,易于群众理解的语言。在宣判时要求法官对裁判的理由和依据向当事人进行具体详细的说明,并做当事人的服判息诉工作。在裁判生效后,如当事人提出申请再审,则由做出生效裁判的合议庭和承办人先行判后答疑,针对当事人提出的疑问,详细解释证据认定和不予采纳其主张的理由,从法理和法律适用上说明裁判结果依据。此外,还制定出台了《兵团人民法院关于判后答疑工作的暂行规定》、《兵团人民法院立案工作实施细则》等一系列涉及法官释明权内容的制度。
各地法院虽然对法官释明权进行了有益的探索和实践,但也暴露出一些不容忽视、亟待解决的问题。一些法官过度行使释明权,对当事人已经处分的民事权利或已经承认的案件事实,还反复进行诱导性追问,既影响了诉讼效率,又引起当事人的合理怀疑,有的甚至导致错案。一些法官消极行使释明权,对当事人的不当陈述、主张不作必要的释明,对当事人的举证不加以引导,直接认定案件事实,形成突袭裁判。当然,这既有法官司法能力不强的因素,也有司法不公的案外因素。此外,由于法官释明权的立法缺失,司法实践出现了比较混乱的局面,例如,举证指导在全国各地法院的具体操作不尽相同,名称也不一致。有的称为“举证须知”(如浙江、河南高院等),有的称为“举证通知”(如广东高院),还有的称为“举证指导”(如宁波中院)。[23]
实践证明,引入和设立法官释明权制度是公正权威高效司法的客观要求和现实需要,立法对释明权制度作出系统全面的规定已经刻不容缓。
(四)我国法官释明权制度存在的问题和弊端
1、有实无名,法律位阶低。虽然有关司法解释不同程度地体现了法官释明权的内容,说明我国司法改革在注重提高当事人地位的同时并没有忽视和放弃法官对诉讼程序的控制和引导,且在司法实践中各地法院也积极探索、大胆实践、逐步规范,但我国民事诉讼法中并无法官释明权这一明确的概念和内容,司法解释亦未正名,且法律位阶低,这不但影响了法官释明权价值效能的发挥,也造成了比较混乱的司法实践局面。立法滞后,实践先于立法,实则就是有实无名,无法可依。因此,我国应尽快在民事诉讼法中创设法官释明权制度,在立法的层面对释明权制度进行系统全面的规定,从而为司法实践提供有力的法律依据。
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长沙市房屋登记办法

湖南省长沙市人民政府


长沙市房屋登记办法

长沙市人民政府令

第111号


  《长沙市房屋登记办法》已经2010年11月24日市第13届人民政府第35次常务会议通过,现予发布,自2011年3月1日起施行。



 市 长  张剑飞

                       二〇一一年一月十四日



长沙市房屋登记办法


  第一章 总  则
  第二章 一般规定
  第三章 国有土地范围内房屋登记
  第一节 所有权登记
  第二节 抵押权登记
  第三节 地役权登记
  第四节 预告登记
  第五节 其他登记
  第四章 集体土地范围内房屋登记
  第五章 法律责任
  第六章 附  则

第一章 总  则


  第一条 为规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内的房屋登记适用本办法。
  本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
  第三条 房屋登记由房屋所在地的市、县(市)房屋登记机构负责办理。
  市房产行政管理部门负责指导、监督本市行政区域内的房屋登记工作。
  第四条 本办法所称房屋登记簿是指房屋登记机构制作和管理的,用于记载房屋自然状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册,是房屋权利归属和内容的根据。


第二章 一般规定


  第五条 办理房屋登记,一般依照下列程序进行:
  (一)申请;
  (二)受理;
  (三)审核;
  (四)记载于登记簿;
  (五)发证。
  房屋登记机构认为必要时,可以实地查看,也可以就登记事项进行公告。
  第六条 办理房屋登记,应当遵循房屋及其所占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
  第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。
  房屋基本单元是指有固定界限或界址、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。
  国有土地范围内,成套住房以套为基本单元;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限或界址的部分为基本单元。集体土地范围内,宅基地上的村民住房,以独立建筑为基本单元;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限或界址的部分为基本单元。
  非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限或界址的部分为基本单元。
  第八条 申请房屋登记,当事人可以亲自申请,也可由其代理人代为申请;申请人应当使用中文名称或姓名。
  当事人亲自申请的,应当提交本人的身份证明。
  委托代理人代为申请的,应当提交授权委托书和代理双方的身份证明;其中涉及处分自然人房屋的,其委托事项应当进行公证的,按照国家规定予以办理;境外申请人委托代理人代为申请的,应当按照国家规定提交经公证或者认证的授权委托书。
  法定代理人代为申请的,应当提交代理双方的身份证明及法定代理人的资格证明。
  未成年人的房屋,由监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的,应当提交被监护人身份证明、证明监护人监护资格及其身份证明的材料;处分未成年人房屋,监护人有两人以上的,应当共同代为申请登记,并应当提交为未成年人利益的书面保证。
  其他无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋登记,参照本条第五款规定办理。
  第九条 房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定,确定申请房屋登记所需要提交的材料,并将申请登记材料目录公示。
  第十条 申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,提交申请登记材料。
  申请登记材料应当提供原件;不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请登记材料原件是外文的,应当提交经有关机构确认的中文译本。
  申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
  第十一条 申请房屋登记,应当由相关当事人共同申请,但本办法另有规定的除外。
  有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:
  (一)因合法建造房屋取得房屋权利的;
  (二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利的;
  (三)因继承、受遗赠取得房屋权利的;
  (四)房屋灭失的;
  (五)权利人放弃房屋权利的;
  (六)法律、法规规定的其他情形。
  第十二条 共有房屋,应当由共有人共同申请登记。
  共有房屋变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。
  第十三条 申请房屋登记,申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。
  登记费全额上缴财政,财政部门应当从中提取15%专户储存,用作登记错误的损害赔偿。
  第十四条 申请人提交的申请登记材料齐全,符合法定形式,且申请内容不违反法律、法规规定的,应当予以受理,并出具书面凭证。
  申请人提交的申请登记材料不齐全、不符合法定形式或申请内容违反法律、法规规定的,应当不予受理,并一次性告知申请人需要补正的材料或不予受理的原因。
  第十五条 房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示,以及需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问记录应当经申请人签字确认,并归档保存。
  第十六条 办理下列房屋登记,房屋登记机构应当实地查看:
  (一)房屋所有权初始登记;
  (二)在建建筑物抵押权登记;
  (三)因房屋面积增加或减少的变更登记;
  (四)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;
  (五)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
  房屋登记机构应当派两名或以上工作人员实地查看,申请人应当予以配合。
  第十七条 有下列情形之一的,登记机构应当公告,公告期限为:
  (一)集体土地上的房屋初始登记、转移登记的,公告期限7日;
  (二)房屋登记机构认为应当征询异议的,公告期限30日。
  法律、法规对公告期限另有规定的,从其规定;没有规定或规定不明确的,为30日。
  公告期内,权利人和利害关系人可以向登记机构提出异议,公告期限届满前,登记机构不得办理登记手续。
  第十八条 自受理之日起,房屋登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:
  (一)国有土地范围内房屋所有权登记,30个工作日;
  (二)集体土地范围内房屋所有权登记,60个工作日;
  (三)抵押权、地役权登记,10个工作日;
  (四)预告登记、更正登记,10个工作日;
  (五)换证、补证,5个工作日;
  (六)异议登记,1个工作日。
  补正时间和公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。
  法律、法规对登记期限另有规定的,从其规定。
  第十九条 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。
  第二十条 登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿,本办法另有规定的除外:
  (一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;
  (二)申请初始登记、预购商品房预告登记、在建建筑物抵押权登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载的不相冲突;
  (三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;
  (四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不相冲突;
  (五)不存在法律、法规和本办法规定的不予登记的情形。
  登记申请不符合前款所列条件的,房屋登记机构应当不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。
  第二十一条 有下列情形之一的,房屋登记机构不予登记:
  (一)未经许可建造的房屋申请登记的;
  (二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;
  (三)申请登记事项与房屋登记簿记载相冲突的;
  (四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;
  (五)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;
  (六)房屋被依法查封期间,权利人申请处分的;
  (七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
  第二十二条 房屋登记簿应当按照房屋基本单元建立,房屋基本单元应有唯一的编号,房屋分割、合并时应重新编号。
  房屋登记簿可以采用纸介质,也可以采用电子介质。采用电子介质的,应当有唯一、确定的纸介质转化形式,并应当定期异地备份,逐步实现本行政区域内房屋登记簿的信息共享。
  房屋登记簿有关内容发生改变,房屋登记机构应当通过增加新的页码、界面和内容体现,不得直接在原内容上删改,也不得对登记簿记载的内容进行更改或覆盖。
  第二十三条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书、登记证明,本办法另有规定的除外。
  房屋权属证书、登记证明应当由权利人或代理人凭身份证明和受理凭证领取。
  第二十四条 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
  预告登记、在建建筑物抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放登记证明。登记证明是权利人享有房屋权利的证明。
  房屋权属证书、登记证明应当与房屋登记簿的记载相一致。记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
  第二十五条 房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档,并妥善管理。
  权利人和利害关系人申请查询、复制房屋登记资料的,应当按照规定的权限和程序办理。


第三章 国有土地范围内房屋登记


第一节 所有权登记


  第二十六条 申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人身份证明;
  (三)建设用地使用权证明;
  (四)建设工程符合规划的证明;
  (五)建筑工程施工许可的证明;
  (六)房屋已竣工的证明;
  (七)房屋测绘报告;
  (八)其他必要材料。
  个人合法建房申请房屋所有权初始登记应当提交的材料,由市房产行政管理部门会同相关行政管理部门参照第一款规定另行予以明确。
  第二十七条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内属于全体业主的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。
  第二十八条 有下列情形之一的,当事人应当申请房屋所有权转移登记:
  (一)买卖;
  (二)互换;
  (三)赠与;
  (四)继承、受遗赠;
  (五)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;
  (六)以房屋出资入股或抵债的;
  (七)因调拨、房屋权属发生转移的;
  (八)法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的;
  (九)法律、法规规定的其他情形。
  第二十九条 申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人身份证明;
  (三)房屋所有权证;
  (四)证明房屋所有权发生转移的材料;
  (五)其他必要材料。
  前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
  受遗赠或继承的,应当按照国家有关规定提交经公证的受遗赠或继承的证明材料。
  第三十条 抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第二十九条规定的材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面材料、他项权利证书,同时申请办理相应的抵押权变更登记。
  第三十一条 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。
  因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋权利,人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的,房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的,应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
  第三十二条 有下列情形之一的,权利人应当申请房屋所有权变更登记:
  (一)房屋所有权人的姓名或者名称以及身份证明号码发生变化的;
  (二)房屋座落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;
  (三)房屋面积增加或者减少的;
  (四)建筑结构或规划用途发生变化的;
  (五)同一所有权人分割、合并房屋的;
  (六)法律、法规规定的其他情形。
  第三十三条 本办法所称房屋分割,是指将一个房屋基本单元分割为两个或两个以上的房屋基本单元,分割后的房屋基本单元,应当面积明确、界址清楚,使用上能独立进出,且应当符合下列条件:
  (一)改变房屋规划用途的,应经规划行政管理部门同意;改变建筑主体结构的,应经建设行政管理部门备案;
  (二)同一功能区内房屋分割,应不影响共有面积的分摊;
  (三)没有墙体分隔的房屋分割,应建立固定界址;
  (四)法律、法规和规章规定的其他情形。
  成套房屋和有违法建筑且不能明确部位的单幢房屋,不能分割。
  第三十四条 申请房屋所有权变更登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人身份证明;
  (三)房屋所有权证;
  (四)证明发生变更事实的材料;
  (五)其他必要材料。
  因规划用途、建筑面积发生变化的,还应当提交经规划行政管理部门批准的证明材料;因建筑主体结构发生变化的,还应当提交经建设行政管理部门备案等证明材料。
  第三十五条 经依法登记的房屋,有下列情形之一的,房屋登记簿记载的房屋所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:
  (一)房屋灭失的;
  (二)放弃所有权的;
  (三)法律、法规规定的其他情形。
  第三十六条申请房屋所有权注销登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人身份证明;
  (三)房屋所有权证书;
  (四)证明房屋所有权消灭的材料;
  (五)其他必要材料。
  拆迁人因房屋拆迁申请房屋所有权注销的,还应提交房屋拆迁补偿协议或者生效的法律文书。
  经依法登记的房屋上存在他项权利时,房屋所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的,还应当提供他项权利人的书面同意材料。


第二节 抵押权登记


  第三十七条 以房屋设定抵押的,当事人应当申请抵押权登记。
  已登记的一处房屋可以为一个或多个债权设定担保,已登记的多处房屋可以为一个债权共同设定担保。
  以房屋设定反担保申请房屋抵押权登记的,适用本办法。
  按份共有人以其享有的份额设定抵押时,可以单独申请房屋抵押权登记。
  第三十八条 申请一般抵押权设立登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋所有权证;
  (四)抵押合同;
  (五)主债权合同;
  (六)其他必要材料。
  第三十九条 对符合规定条件的一般抵押权设立登记,房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿:
  (一)抵押人、抵押权人、债务人的姓名或者名称及身份证明号码;
  (二)被担保债权的数额和债务履行期限;
  (三)登记时间。
  第四十条 本办法第三十九条所列事项发生变化、抵押物增减或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的,当事人应当申请一般抵押权变更登记。
  第四十一条 申请一般抵押权变更登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋他项权证;
  (四)抵押权变更的书面协议;
  (五)其他必要材料。
  多次设定抵押,因被担保债权数额增加、债务履行期限延长申请抵押权变更登记的,还应当提交所有后顺位抵押权人同意的书面材料。
  因本办法第三十九条第(一)项所列事项发生变更,或者抵押房屋地址的名称发生变更申请变更登记的,无需提交本条第一款第(四)项材料。
  第四十二条 一般抵押权因主债权转让而转让。申请一般抵押权转移登记的,主债权的转让人和受让人应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋他项权证;
  (四)房屋抵押权发生转移的证明材料;
  (五)其他必要材料。
  第四十三条 有下列情形之一的,权利人应当申请一般抵押权注销登记:
  (一)主债权消灭的;
  (二)抵押权已经实现的;
  (三)抵押权人放弃全部或部分抵押权的;
  (四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
  第四十四条 申请一般抵押权注销登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋他项权证;
  (四)证明房屋抵押权消灭的材料;
  (五)其他必要材料。
  第四十五条 申请最高额抵押权设立登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋所有权证;
  (四)最高额抵押合同;
  (五)一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因的证明材料;
  (六)其他必要材料。
  第四十六条 当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围,申请最高额抵押权转入登记的,除按本办法第四十五条规定提交材料外,还应当提交下列材料:
  (一)已存在债权的合同或者其他登记原因的证明材料;
  (二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料;
  (三)已进行房屋抵押权登记的,应当提交房屋他项权证。
  第四十七条 对符合规定条件的最高额抵押权设立登记,除本办法第三十九条所列事项外,房屋登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿,并明确记载其为最高额抵押权。
  第四十八条 变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形,当事人申请最高额抵押权变更登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋他项权证;
  (四)最高额抵押权发生变更的证明材料;
  (五)其他必要材料。
  多次设定抵押,因最高债权额增加、债权确定的期间延长、债务履行期限延长而申请变更登记的,还应当提交所有后顺位抵押权人同意的书面材料。
  第四十九条 最高额抵押权担保的债权确定前,最高额抵押权发生转移,申请最高额抵押权转移登记的,转让人和受让人应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋他项权证;
  (四)最高额抵押权发生转移的证明材料;
  (五)其他必要材料。
  最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当在办理最高额抵押权确定登记之后,依据本办法第四十二条的规定办理抵押权转移登记。
  第五十条 经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定,申请最高额抵押权确定登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋他项权证;
  (四)其他必要材料。
  第五十一条 对符合规定条件的最高额抵押权确定登记,房屋登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。
  当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的,房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。
  第五十二条 以正在建造的建筑物设定抵押的,当事人应当申请在建建筑物抵押权设立登记。
  已竣工验收和已投入使用的房屋不得办理在建建筑物抵押权设立登记。
  第五十三条 申请在建建筑物抵押权设立登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)抵押合同;
  (四)主债权合同;
  (五)国有土地使用证;
  (六)建设工程规划许可证;
  (七)其他必要材料。
  第五十四条 已经登记的在建建筑物抵押权变更、转让或者消灭,申请在建建筑物抵押权变更登记、转移登记或注销登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)登记证明;
  (四)证明抵押权发生变更、转移或者消灭的材料;
  (五)其他必要材料。
  第五十五条 以正在建造的建筑物设定最高额抵押权登记的,参照最高额抵押权和在建建筑物抵押权的相关规定办理。
  第五十六条 建设工程竣工后,经房屋所有权初始登记,原在建建筑物抵押权登记直接转为房屋抵押权登记;抵押情况发生变化的,抵押双方应申请转为相应的房屋抵押权登记。
  申请转为相应的房屋抵押权登记的,应当提交下列资料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋所有权证;
  (四)登记证明;
  (五)主债权合同;
  (六)抵押合同;
  (七)其他必要材料。


第三节 地役权登记


  第五十七条 在房屋上设立地役权,当事人申请地役权设立登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)地役权合同;
  (四)房屋所有权证;
  (五)其他必要材料。
  第五十八条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭,申请变更登记、转移登记、注销登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋他项权证;
  (四)证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料;
  (五)其他必要材料。
  第五十九条 对符合规定条件的地役权登记,房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿,并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。


第四节 预告登记


  第六十条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:
  (一)预购商品房;
  (二)以预购商品房设定抵押;
  (三)房屋所有权转让、抵押;
  (四)法律、法规规定的其他情形。
  第六十一条 申请预购商品房预告登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)已登记备案的商品房买卖合同;
  (四)当事人关于预告登记的约定;
  (五)其他必要材料。  
  第六十二条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。
  第六十三条 申请预购商品房抵押权预告登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)抵押合同;
  (四)主债权合同;
  (五)预购商品房预告登记证明;
  (六)当事人关于预告登记的约定;
  (七)其他必要材料。
  第六十四条 申请房屋所有权转移预告登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋所有权转让合同;
  (四)转让方的房屋所有权证;
  (五)当事人关于预告登记的约定;
  (六)其他必要材料。
  第六十五条 申请房屋抵押权预告登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)抵押合同;
  (四)主债权合同;
  (五)房屋所有权证,或者房屋所有权转移登记的预告证明;
  (六)当事人关于预告登记的约定;
  (七)其他必要材料。
  第六十六条 预告登记后相关权利发生变更、转让或者消灭,申请预告登记的变更、转移或注销的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)预告登记证明;
  (四)证明预告登记事项发生变更、转让或者消灭的材料;
  (五)抵押期间转让抵押房产的,还应当参照本办法第三十条的规定提交相应的材料;
  (六)其他必要材料。
  第六十七条 预告登记后,未经预告登记权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构不予受理。
  预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,预告登记申请人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
  申请相应登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)预告登记证明;
  (四)房屋所有权证;
  (五)其他必要材料。


第五节 其他登记


  第六十八条 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误,申请更正登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)证明房屋登记簿记载错误的材料。
  利害关系人申请更正登记的,还应当提供与权利人的利害关系证明材料和权利人同意更正的证明材料。
  经审核,房屋登记簿记载确有错误的,应当予以更正;需要更正房屋权属证书、登记证明内容的,应当书面通知权利人换领房屋权属证书、登记证明;房屋登记簿记载无误的,不予更正,并书面通知申请人。
  第六十九条 房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误,不涉及房屋权利归属和内容的,应当书面通知有关权利人在六十日内申请更正登记;当事人无正当理由逾期不办理更正登记的,房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文书对房屋登记簿的记载予以更正,并书面通知当事人。
  对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误,房屋登记机构应当书面通知有关权利人在六十日内申请更正登记;依法更正前,权利人因处分其房屋权利申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。
  第七十条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。申请异议登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋登记簿记载错误的证明材料;
  (四)其他必要材料。
  同一利害关系人未提供新的证明材料,就同一申请事项再申请异议登记的,房屋登记机构不予受理。
  第七十一条 房屋登记机构受理异议登记后,应当将异议事项记载于房屋登记簿。
  异议登记后,异议登记申请人依法起诉的,应当将起诉的证明材料提交房屋登记机构,房屋登记机构应当将起诉事实记载于房屋登记簿。
  第七十二条 异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。
  权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理已受理的登记申请,并书面通知申请人。
  第七十三条 异议登记申请人未在法定时限内起诉,或起诉后人民法院不予受理或者驳回起诉、驳回其诉讼请求,异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人申请异议登记注销的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)相应的证明材料。
  第七十四条 房屋权属证书、登记证明破损的,权利人可以申请换发;房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明30日后,可以申请补发;只注销权利不申请换证或补证的,公告后即可申请注销登记。
房屋登记机构予以换发、补发或注销的,应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载,换发、补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“换发”或“补发”的字样。
  在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前,房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
  第七十五条 权利人申请换证或补证的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)破损的房屋权属证书或登记证明,或当地公开发行的报纸上刊登的遗失声明;
  (四)房屋被设定限制条件的,应当出具其他权利人同意换发或补发的书面材料;
  (五)其他必要材料。
  第七十六条 人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的,房屋登记机构应当按照当事人的申请,依据生效的法律文书,办理相应的登记。
  第七十七条 经登记的房屋权利消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋权属证书或登记证明应收回或者公告作废。
  第七十八条 司法机关、仲裁委员会、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。


第四章 集体土地范围内房屋登记


  第七十九条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。
  法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的,从其规定。
  第八十条 申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;  
  (三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;
  (四)申请登记房屋符合城乡规划的证明;
  (五)房屋测绘报告;
  (六)其他必要材料。
  申请村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明;农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的,还应当提交村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
  第八十一条 办理房屋所有权初始登记,房屋登记机构受理登记申请后,应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记。
  第八十二条 申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书; 
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋所有权证;
  (四)证明房屋所有权发生转移的材料;
  (五)村民住房应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料,农村集体经济组织应当提交村民会议同意或由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料;
  (六)其他必要材料。
  第八十三条 申请农村房屋转移或变更登记,权利人不属于本农村集体经济组织成员的,房屋登记机构不予受理,但法律、法规另有规定的除外。 
  第八十四条 依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押,申请抵押权登记的,应当提交下列材料:
  (一)登记申请书;
  (二)申请人的身份证明;
  (三)房屋所有权证;
  (四)集体所有建设用地使用权证明;
  (五)集体经济组织同意设立抵押的证明;
  (六)主债权合同和抵押合同;
  (七)其他必要材料。
  第八十五条 集体土地范围内的其他房屋登记,参照本办法有关规定办理。
  房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的,应当在房屋登记簿、房屋权属证书上注明“集体土地”字样。


第五章 法律责任


  第八十六条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的,由房屋登记机构予以收缴;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第八十七条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。
  房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记,给他人造成损害的,由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后,对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员,有权追偿。
  第八十八条 房屋登记机构工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿的;
  (二)对不符合登记条件的登记申请予以登记,或者对符合登记条件的登记申请不予登记的;
  (三)玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。


第六章 附  则


  第八十九条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。
  第九十条 本办法自2011年3月1日起施行,《长沙市城市房屋权属登记管理办法》(市政府第77号令)同时废止。




广州市人民代表大会常务委员会立法听证办法

广东省广州市人大常委会


广州市人民代表大会常务委员会立法听证办法


(2002年5月23日广州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过)

第一条 为规范立法听证活动,根据《中华人民共和国立法法》、《广州市地方性法规制定办法》,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称立法听证,是指立法机关以公开举行会议的形式,听取公众对地方性法规案意见的活动。
第三条 立法听证遵循平等、公开、公正的原则。
第四条 地方性法规案有下列情形之一的,可以举行听证会:
(一)对制定、修改或者废止地方性法规的必要性有较大争议的;
(二)对地方性法规草案的内容有较大争议的;
(三)需要进一步了解民意的;
(四)其他需要举行听证会的。
第五条 公民、法人或者其他组织可以向市人民代表大会常务委员会提出举行听证会的建议,由市人民代表大会及其常务委员会的有关委员会受理。
第六条 市人民代表大会及其常务委员会的有关委员会或者常务委员会组成人员五人以上联名,可以向常务委员会主任会议提出举行听证会的要求。
听证会的举行,由常务委员会主任会议决定。
第七条 在常务委员会会议对法规案第一次审议前,听证会的组织,由常务委员会的有关委员会负责;其中由市人民代表大会专门委员会提出的法规案需要听证的,由该专门委员会负责。
在常务委员会会议对法规案第一次审议后,听证会的组织,由法制委员会负责。
听证会组织者,应当制定听证会工作方案,报常务委员会主任会议批准。
第八条 听证会应当公开举行。听证会通告应当于听证会举行的二十日前,通过新闻媒体向社会发布。
听证会通告包括下列内容:
(一)举行听证会的时间和地点;
(二)听证法规案的基本情况及听证事项;
(三)听证陈述人以及听证旁听人的人数、报名条件与
报名方式;
(四)其他需要通告的事项。
第九条 提出举行听证会要求的常务委员会组成人员、负责组织听证会的市人民代表大会及其常务委员会的有关委员会的负责人,是听证会的听证人。
没有提出举行听证会要求的常务委员会组成人员可以参加听证会,作为听证人。
听证会组织者可以根据需要邀请有关人员作为听证人。
第十条 听证会设主持人一名。听证主持人由常务委员会主任会议确定。
第十一条 听证会应当由持不同意见的听证陈述人参加。
公民、法人或者其他组织,可以按照听证通告要求报名参加听证会,并应当在报名时表明其对听证事项所持的观点。
听证会组织者根据报名的公民、法人或者其他组织对听证事项的观点及报名的先后,确定听证陈述人。
第十二条 确定听证陈述人的人数一般不少于十人,最多不超过二十人。
第十三条 听证会通知应当于听证会举行的七日前,送达已经确定的听证陈述人。
第十四条 听证陈述人应当按时出席听证会,因为特殊情况不能出席的,可以在听证会举行前向听证会组织者提交书面陈述意见。
第十五条 出席听证会的听证陈述人的人数,少于听证会通告要求人数的半数时,当日的听证会改期举行;如果听证会不再举行,由常务委员会主任会议决定。
第十六条 公民、法人和其他组织可以向听证会组织者申请旁听。听证会组织者根据实际情况,确定听证旁听人,并应当于听证会举行的二日前通知旁听人。
第十七条 听证会设书记员若干名,负责听证记录和其他有关事项。
第十八条 听证会开始时,由听证主持人介绍听证人、听证陈述人和听证法规草案的基本内容,宣布听证事项和听证纪律。
第十九条 听证陈述人应当按照听证主持人宣布的发言顺序和规定的时间,围绕听证事项,陈述观点与理由。
听证陈述人需要延长发言时间或者补充发言的,应当征得听证主持人的同意。
第二十条 听证陈述人发言后,听证人经听证主持人同意,可以对听证陈述人提问。
第二十一条 听证陈述发言结束后,由听证主持人归纳分歧点,组织听证陈述人围绕分歧点展开辩论。
第二十二条 听证陈述人不按照本办法的规定发言的,听证主持人可予以纠正或者制止。
第二十三条 听证会的主要情况和听证陈述人的发言应当制作成听证笔录;听证陈述人的书面陈述意见,可以直接作为听证笔录。
第二十四条 听证结束后,听证会组织者应当组织听证人研究听证意见,并提出听证报告书。
听证报告书应当包括以下内容:
(一)听证会的基本情况;
(二)听证陈述人发言的主要观点;
(三)对听证事项的意见和建议。
第二十五条 听证报告书应当印发常务委员会会议,作为审议法规案的参考材料,并印送听证人和听证陈述人。
第二十六条 本办法自2002年6月1日起施行。





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