衢州市人民政府关于印发2002年度推进工业化工作目标考核办法的通知

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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题（一）

刘金锋


　(一)　关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

　　《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定； 3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

　　(二)　关于认购协议与定金的问题

　　认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。

　　(三)　关于办理房屋权属证书的问题

　　现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
　　此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的，按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

　　 (四)　关于双倍赔偿的问题

　　对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍"，将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



　　　　　　　　　　　非警务类民事纠纷调解处理机制的构建与完善

　　　　　　　　　　　　广西警专侦查系委培刑侦 钟钰发

【内容摘要】非警务民事纠纷调解在公安工作实践的比例逐年上升，公安机关解决民事纠纷的制度虽然没有明确的法律依据。但通过对非警务活动与民事纠纷的充分认识，两者的衔接后才能对非警务民事纠纷的调解起到指导作用，让公安机关能正确的履行职权，为老百姓调解处理更多民事纠纷，同时也提高公安机关的整体形象。所以有必要构建和完善的非警务类民事纠纷调解处理机制。

关键词：非警务；民事纠纷；调解处理机制；构建；完善

如今公安机关处理非警务类民事纠纷的事件越演越烈，不得不引起我们的重视，但是对非警务民事纠纷的范畴又不明确。因为我国至今没有公安机关解决民事纠纷的明确法律依据,即使是公安部2003年9月出台的《公安机关办理行政案件程序规定》也只是采取了“告知纠纷各方向人民法院或者基层人民调解组织申请处理”的规定。但公安机关更应进一步探讨非警务类民事纠纷调解处理机制。

一、非警务活动的认识
（一）非警务活动的含义
　 非警务活动是指不应公安机关所从事、承担的各种社会公务活动。公安机关是政府行政机关，法律明确规定了公安机关人民警察的职责任务。非警务活动的逻辑含义：警务活动与非警务活动在逻辑上是一种不相容的关系,即A与非A的关系。我们把警务活动的内涵与外延界定清楚,才较为容易解决非警务活动的相关问题。非警务活动的逻辑含义是指公安机关的人民警察所从事的超出法律规定职责范围内的活动总称。这里的法律既包括法律法规,也包括规章,即广义的法律。非警务活动从内在特性上讲,主要是缺乏行为的法定性和规范性。非警务活动的逻辑含义和其法律上具有的内涵和特性,有助于对非警务活动作出正确的判断。
（二）非警务类活动中存在的形式
1、与职责无关的行政行为
早在2002年全国公安派出所工作会议上,时任公安部部长的贾春旺就作出指示:派出所是市、县公安机关的派出机构,必须接受市、县公安机关的统一领导和统一指挥,决不能把派出所的领导管理权下放给乡镇、街道,严禁派出所违反规定从事征粮讨款、计划生育等非警务活动。可是如今很多乡镇级政府都指令当地的派出所去从事计划生育等，主要受到一些所谓党政方面与当地财政等的约束因素。
2、违规调节处理经济纠纷
在公安部1989年下发的《关于公安机关不得非法越权干预经济纠纷案件处理的通知》中严令各地公安机关不得插手经济纠纷案件,更不得从中牟利。1992年4月,公安部又发布《关于严禁公安机关插手经济纠纷违法抓人的通知》,列举了公安机关插手经济纠纷的主要表现,阐明这些行为既是严重的不正之风,更是严重的违法违纪行为。它严重损害公安机关的形象和声誉,造成很坏的社会影响,引起当事人的不满和愤怨对立情绪,有的甚至引发不安定因素。
3、对民事纠纷的当事人违规进行调解
据《人民警察法》第21条规定: 人民警察遇到公民人身、财产安全受到侵犯或者处于其他危难情形,应当立即救助。可是作为公安机关职责范围内的救助是有条件的。公安部在《110接处警工作规则》中对受理群众求助的范围有明确规定,处置公安机关职责范围以外的非紧急救助,不是人民警察的法定职责和义务。但公安机关在处理民事纠纷时，要了解当事人是要求或请求的意思，没有当事人要求调解情况下，公安机关无权强制当事人进行调解。因为两者的性质不同，要求调解是属于公安机关职责范围之内的警务活动，假如强制去调解就属于违规调解，然而衍生出非警务活动民事纠纷的问题。
4、处置劳动关系纠纷
由于为了劳动部门、仲裁及政府主管部门等机构追债讨薪，公安机关要提前制定出前置工作，预防到时出现扰乱社会秩序或出现一些群体性事件等。群众不明真相都以为公安机关在帮这些部门工作，本该是公安机关为了治安方面的综合考虑着想。但公安机关的涉入无形中给群众增加压力，影响公安机关的形象。
5、 强制拆迁的问题
近年来,中国大陆的房地产热崛地而起,征地拆迁和城市房屋拆迁、纠正违章用地和拆除违建等工作日益频繁,由此引发的纠纷也越来越多,有的矛盾纠纷激化为治安和刑事案件。“近年来，不少县、乡进行城镇改造和道路拓宽，拆迁矛盾突出，为赶进度，遇到难题，县乡领导就指派调动警力对一些“难缠户”、“钉子户”强制拆迁。”而在一些强拆现场,警察却在代替法院履行强制执行的职能。强拆行为的实施,具有明确的法定程序,强制执行应由法院的执行部门具体实施,法院也有自己的法警,公安机关代替法院履行强制执行的职能是于法无据的。人民警察由于在社会生活中具有强制权力的象征,所以当警察在非警务活动中出现时,其呈现的社会含义不仅是公共权力本身对公共利益的游离,同时也是一种公共权力缺乏规范的表现。从法治社会的立场讲,当某一种本应维护社会公共秩序的公权力自身不时越规时,那这个社会肯定。同时需要指出的是,非警务活动并不是当然的违法违规行为,为民做好事、做善事虽然有的不属于警务活动范畴,但这些是作为具有公民身份的人民警察应尽的道德义务。
二、非警务类民事纠纷
民事纠纷 又称民事争议，是法律纠纷和社会纠纷的一种。所谓民事纠纷，是指平等主体之间发生的，以民事权利义务为内容的社会纠纷（可处分性的）。民事纠纷作为法律纠纷的一种，一般来说，是因为违反了民事法律规范而引起的。民事主体违反了民事法律义务规范而侵害了他人的民事权利，由此而产生以民事权利义务为内容的民事争议。总的来讲，民事纠纷就是处理平等主体间人身关系和财产关系的法律规范的总和，所以所有违反这一概念的行为就会引起民事纠纷 。
（一）民事纠纷的特点
民事纠纷的主要特点是:(l)纠纷主体之间是平等的。(2)纠纷的内容主要是有关民事权益、义务或者民事责任的争议，从而有别于刑事纠纷和行政纠纷。(3)民事纠纷具有可处分性。
（2）民事纠纷调解的法律依据及其主要类型
调解民事纠纷也分两类:一类是能够给予实质调解的民事纠纷;另一类是给予非实质调解的民事纠纷。所谓实质调解的民事纠纷,是指公安机关通过调解,使当事人各方的实体权益争议得以解决,从而化解矛盾。所谓非实质调解的民事纠纷,是指这类纠纷公安机关由于不便或者难以处理,而是仅作一般性劝说,帮助当事人暂时缓和矛盾,为当事人提供必要的咨询,并为当事人指明或联络解决的渠道。非实质调解的目的也是方便群众、服务群众,而且可以防止酿成治安案件和刑事案件,缓和社会矛盾,有利于社会的稳定。至于如何确定实质调解和非实质调解的范围,目前还没有划定统一的标准。
三、非警务类民事纠纷调解处理机制的构建与完善
民事纠纷既然发生了，就得运用纠纷解决机制予以缓解、消除。所谓民事纠纷解决机制是指缓解、消除民事纠纷的方法或制度。
（一）民事纠纷解决机制的构建
民事纠纷解决机制划分为自力救济、社会救济和公力救济。民事纠纷解决机制，经历了由自力救济到公力救济的发展过程，其中也伴随着社会救济的发展。在如今社会这三种纠纷解决机制都存在，从而构成了一个多元化的纠纷解决体系。
1、自力救济（和解）
自力救济的典型方式是和解。和解是指纠纷双方以平等协商、相互妥协的方式和平解决纠纷。与调解、仲裁和诉讼相比，和解的主要特性有:(l)具有最高的自治性；(2)非严格的规范性；和解在形式和程序上具有通俗性和民间性，它通常是以民间习惯的方式或者纠纷主体自行约定的方式进行，甚至可以在请客吃饭、电话交谈中达成协议。因此，运用和解来解决纠纷，很多时候能使主体之间的感情不受伤害，能使双方的感情关系得到保持。和解必须遵守最基本的公平、真实原则、合法原则。
2、社会救济（调解与仲裁）
首先，调解是指第三者依据一定的社会规范(包括习惯、道德、法律规范等)，在纠纷主体之间沟通信息，摆事实明道理，促成纠纷主体相互谅解和妥协，达成解决纠纷的合意。调解三个主要特性:一、第三者的中立性；二、纠纷主体的合意性；三、非严格的规范性。其次，仲裁，是指纠纷双方在纠纷发生前或者纠纷发生后达成协议(仲裁协议)或者根据有关法律规定，将纠纷交给中立的民间组织进行审理，并作出约束纠纷双方的裁决的一种解决纠纷机制。仲裁必须以当事人之间在仲裁之前达成的仲裁协议为前提。仲裁三个主要特性：一、仲裁的民间性；二、仲裁的自治性；三、仲裁的法律性。
3、公力救济（民事诉讼）
民事诉讼通常是在下列意义上使用的:(l)民事诉讼是法院和当事人以及其他诉讼参与人进行民事审判和强制执行活动，与之相应的程序是民事审判程序和强制执行程序;(2)民事诉讼是法院和当事人以及其他诉讼参与人进行民事审判活动，与之相应的程序仅指民事审判程序，而审判程序通常又包括争讼程序和非讼程序。民事诉讼的国家强制力使得民事纠纷能够得到最终解决，最终实现当事人的实体权益。在许多人看来，这是其他民事纠纷解决机制所不及的。法律社会遵守“司法最终解决”原则，在解决民事纠纷领域中，民事诉讼是解决民事纠纷的最终方式，诉讼的结果是解决民事纠纷的最终结果。
（二）推动各类调解衔接机制的完善建立
实现各类调解机制衔接，构建多元化调解机制，单凭法院一己之力很难达到，必须依靠党委、政府的支持，建立完善各调解机构具体工作中的沟通、协调、配合制度，建立联系指导、情况通报、资源共享、人员经费保障等相关机制。法院应发挥主导作用，加强与其他行政机关的配合。建立法院与司法行政机关和基层调解组织的调解工作互动机制，对在调解中遇到新情况、新问题要及时解决，要加强与党委、人大、政府、政协的联系，赢得工作上的支持，要以法院调解为主体，人民调解为基础，多种调解机构共同联动，以司法、劳动、工会、教育、妇联、公安等部门及乡镇司法所、村民委员会为辅助，全力化解矛盾纠纷。 总之，民事诉讼被认为在民事纠纷解决机制的体系中处于正统地位。
（三）健全完善非警务类民事纠纷调解机制，充分发挥各类调解机制的作用
我国在非警务类民事纠纷上的立法缺陷需要进一步的完善，往往很多民警都通过对警务活动的理解掌握上，反面去认识非警务活动。笔者认为，目前社会发展的速度飞快，很多生活方面都涉及到很多民事纠纷，可当中有很多不是公安机关职权范围之内的。但由于公安机关很多基础建设和工资财政上受到当地的影响，又受到政治建党等各方面的原因。导致我们在这方面的立法受到潜在的压力。只有各部门进行“大联合，大分工”的方法去缓解公安机关在这方面的压力。同时，也能提升警察在老百姓面前的形象，这样就能让老百姓在处理些民事纠纷时懂得通过适当的途径去解决问题，才能充分发挥各类调解机制的作用。



参考文献：
【1】见公安部2003年9月《公安机关办理行政案件程序规定》第145条
【2】、【3】、【5】侯成林,倪斌；《非警务活动初探》;江苏警官学院学报；2007年第3期